정부가 지난 수년간 이어온 '다주택자 양도세 중과 유예' 조치를 오는 5월 만료와 함께 종료하기로 확정했습니다. 이재명 은 실거주가 아닌 '투자용 주택'에 대한 엄격한 과세 원칙을 재확인하며, 시장에 매물 유도를 통한 공급 확대를 시사했습니다.
- 다주택자 양도세 중과 면제 제도, 2026년 5월 9일 종료 확정
- 비거주 1주택 및 다주택자에 대한 '장기보유특별공제' 혜택 축소 시사
- 서울 전역 및 경기 12개 규제지역, 최고 실효세율 82.5% 적용 우려
1. 양도세 중과 부활, 무엇이 달라지나?
이재명은 SNS를 통해 "양도세 중과 면제 연장은 전혀 고려하지 않고 있다"고 못 박았습니다. 이는 윤석열 정부 시기부터 이어져 온 한시적 유예 조치를 끝내고, 다시 징벌적 과세 체계로 회귀하겠다는 강력한 신호입니다.
현행 대비 변경되는 양도세율 구조
| 구분 | 유예 기간(~5.9) | 시행 이후(5.10~) |
|---|---|---|
| 기본 세율 | 6~45% | 6~45% |
| 2주택자 가산 | 0% (면제) | +20%p |
| 3주택자 이상 가산 | 0% (면제) | +30%p |
| 최고 실효세율 | 약 49.5% | 82.5% (지방세 포함) |
2. '거주'와 '투자'의 분리, 장기보유특별공제의 변화
이번 발표에서 주목할 점은 1주택자라 할지라도 '비거주 주택'에 대해서는 혜택을 줄이겠다는 의지입니다. 이재명은 "거주용이 아닌 투자·투기용이라면 장기보유를 이유로 세금을 깎아주는 것은 모순"이라고 지적했습니다.
이는 향후 세제 개편에서 '실거주 여부'가 양도세 감면의 핵심 잣대가 될 것임을 예고합니다. 1주택 비거주자의 경우에도 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 축소될 가능성이 커지면서, '똘똘한 한 채'를 보유한 채 전세를 살고 있는 집주인들의 고민도 깊어질 전망입니다.
3. 부동산 시장 전망: 급매물 출회 vs 매물 잠김
전문가들은 단기적으로는 '절세 매물'이 쏟아질 것으로 보고 있습니다. 특히 서울 전역과 용인, 성남 등 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶여 있어, 5월 9일 전 잔금 청산을 마쳐야 하는 다주택자들의 '급매'가 이어질 수 있습니다.
주요 변수 분석
- 촉박한 시간: 토지거래허가구역 내 거래는 허가 기간(15일)을 고려해야 하므로 실제 남은 시간은 2개월 남짓입니다.
- 공공 공급과의 시너지: 정부는 다주택자 매물을 '민간 공급'의 일환으로 보고, 이를 통해 최근의 과열된 집값을 진정시키겠다는 전략입니다.
- 거래 절벽 우려: 유예 기간이 종료된 후에는 '세금 무서워 못 판다'는 심리가 확산되어 오히려 매물이 자취를 감추는 부작용도 예상됩니다.
결론적으로, 다주택자들에게는 '마지막 탈출 기회'가 주어진 셈이며, 실수요자들에게는 규제지역 내 급매물을 잡을 수 있는 창구가 열릴 것으로 보입니다. 다만, 정책의 영속성과 시장의 수용성을 두고 향후 국회에서의 토론 과정이 변수가 될 것입니다.
2026년 규제지역 현황과 양도세 중과 계산법
다주택자 양도세 중과 유예 종료가 다가옴에 따라, 본인의 주택이 조정대상지역에 포함되는지 확인하는 것이 최우선 과제입니다. 현재 서울 전역과 경기 주요 핵심 지역은 여전히 규제지역으로 묶여 있어 주의가 필요합니다.
현재 조정대상지역 지정 현황 (2026년 1월 기준)
- 서울: 전 지역 (25개구 전체)
- 경기도: 과천, 성남(분당·수정), 광명, 하남, 안양, 군포, 의왕, 용인(수지·기흥), 화성(동탄2) 등 12개 주요 지역
양도세 중과 시뮬레이션: 유예 전 vs 후
양도차익이 5억 원인 3주택자가 서울 아파트를 매도할 경우, 5월 9일 이전과 이후의 세액 차이는 수억 원에 달할 수 있습니다.
| 항목 | 5월 9일 이전 (유예) | 5월 10일 이후 (중과) |
|---|---|---|
| 적용 세율 | 기본세율 (6~45%) | 기본세율 + 30%p 가산 |
| 장기보유특별공제 | 적용 가능 (최대 30%) | 적용 배제 (0%) |
| 예상 납부세액 | 약 1억 원 중반 | 약 4억 원 초반 |
※ 위 수치는 단순 계산이며, 실제 세액은 취득가액 및 보유 기간에 따라 달라질 수 있으므로 세무 전문가와 상담이 필수입니다.
'비거주 1주택자' 세금 폭탄 피하는 실거주 전략
이재명 정부의 부동산 정책 핵심은 '실거주자 보호'와 '투자 수요 억제'입니다. 이에 따라 1주택자라 할지라도 실거주하지 않는 '갭투자' 성격의 주택은 양도세 혜택에서 소외될 가능성이 커지고 있습니다.
장기보유특별공제(장특공제) 개편 전망
이재명의 발언에 따르면, 앞으로는 '보유' 기간보다 '거주' 기간에 따른 공제율 차등이 더욱 심화될 것으로 보입니다. 비거주 1주택자의 경우 기존의 장특공제 혜택이 대폭 축소될 수 있어, 매도 전 거주 요건을 채우는 것이 가장 확실한 절세법입니다.
실수요자를 위한 체크리스트
- 거주 기간 확인: 규제지역 내 비과세 혜택을 받기 위한 '2년 실거주' 요건을 충족했는지 점검하십시오.
- 상생임대인 제도 활용: 직접 거주가 어렵다면 임대료 인상을 5% 이내로 제한하여 거주 요건을 면제받을 수 있는 '상생임대인' 요건에 해당되는지 확인하십시오.
- 전입신고 및 실거주 증빙: 향후 강화될 조사를 대비해 관리비 납부 내역 등 실거주를 증빙할 수 있는 자료를 관리해야 합니다.
다주택자 매물 출회가 전세 시장에 미칠 영향
양도세 중과 회피 매물이 시장에 나오면 매매가는 하향 안정화될 수 있으나, 반대로 임대차 시장은 불안정해질 수 있습니다. 다주택자가 집을 파는 과정에서 기존 세입자가 퇴거해야 하거나, 전세 공급 자체가 줄어들 수 있기 때문입니다.
임차인이 반드시 확인해야 할 3가지
1. 매매 진행 여부 파악
현재 거주 중인 집의 집주인이 다주택자라면, 5월 9일 전 급매로 집을 내놓을 가능성이 있습니다. 집주인에게 매도 의사가 있는지 미리 확인하여 이사 계획을 수립해야 합니다.
2. 전세권 설정 및 보증보험 가입
급매물 거래 과정에서 새로운 매수인이 실거주를 목적으로 '계약 갱신 거절'권을 행사할 수 있습니다. 또한, 집값 하락 시 '역전세' 위험이 있으므로 전세보증보험 가입은 선택이 아닌 필수입니다.
3. 임대인 변경 시 계약서 재작성 여부
집이 매도되어 주인이 바뀌더라도 기존 계약은 승계되지만, 특약 사항이나 보증금 보호를 위해 바뀐 주인과 계약 내용을 명확히 확인하는 과정이 필요합니다.
